Comprendre les différentes majorités
La loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs règles de majorité pour les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires.
La majorité applicable dépend de la nature de la décision. Il est donc indispensable de vérifier le texte correspondant avant chaque vote.
1. La majorité simple — article 24
La majorité simple est calculée à partir des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Les abstentions ne sont pas comptabilisées parmi les voix exprimées.
Exemple :
Lors d’une assemblée générale, les votes exprimés sont les suivants :
- 350 voix POUR ;
- 250 voix CONTRE ;
- 100 voix d’abstention.
La résolution est adoptée, car les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE.
2. La majorité absolue — article 25
La majorité absolue correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, qu’ils soient présents, représentés ou absents.
Il ne suffit donc pas d’obtenir la majorité des voix des personnes présentes à l’assemblée.
Exemple :
Une copropriété comprend 1 000 tantièmes.
Pour qu’une résolution relevant de l’article 25 soit adoptée au premier vote, elle doit obtenir plus de 500 voix favorables.
Si elle recueille seulement 450 voix POUR, elle n’est pas adoptée au premier vote, même si les voix POUR sont supérieures aux voix CONTRE.
Toutefois, un second vote peut être possible dans les conditions prévues par l’article 25-1.
3. La double majorité — article 26
La double majorité est plus exigeante que la majorité absolue.
Pour adopter une décision relevant de l’article 26, il faut réunir simultanément deux conditions :
- obtenir l’accord de la majorité des membres du syndicat des copropriétaires ;
- représenter au moins les deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires.
Les deux conditions sont cumulatives. Il ne suffit donc pas de réunir les deux tiers des tantièmes si le nombre de copropriétaires favorables est insuffisant.
Exemple :
Une copropriété comprend :
- 10 copropriétaires ;
- 1 000 tantièmes au total.
Pour atteindre la double majorité, il faut obtenir :
- l’accord d’au moins 6 copropriétaires ;
- au moins 667 tantièmes favorables, correspondant à au moins deux tiers des voix totales.
Si 7 copropriétaires représentant 700 tantièmes votent POUR, les deux conditions sont réunies.
En revanche, si 8 copropriétaires représentant seulement 600 tantièmes votent POUR, la double majorité n’est pas atteinte : les deux tiers des voix ne sont pas réunis.
4. L’unanimité
Contrairement à une idée répandue, l’unanimité n’a pas disparu du droit de la copropriété.
Elle reste exigée pour certaines décisions expressément prévues par les textes, notamment lorsque la décision modifie la destination de l’immeuble ou dans certaines hypothèses de disposition de parties communes.
Elle peut également être nécessaire pour modifier la répartition des charges, sous réserve des exceptions légales.
L’unanimité signifie que tous les copropriétaires concernés doivent donner leur accord. La présence de tous les copropriétaires à l’assemblée ne suffit pas : chacun doit voter favorablement.
Il convient donc de vérifier le fondement juridique de chaque résolution avant de conclure qu’une décision doit être adoptée à l’unanimité.
5. Ne pas confondre double majorité et second vote
| Notion | Article concerné | Signification |
|---|---|---|
| Double majorité | Article 26 | La décision doit obtenir la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. |
| Second vote après un premier vote à la majorité absolue | Article 25-1 | Une résolution qui n’a pas obtenu la majorité de l’article 25 peut, sous certaines conditions, faire l’objet d’un second vote à la majorité de l’article 24. |
Références : Loi du 10 juillet 1965, articles 24, 25, 25-1 et 26