Comment choisir et élire le syndic ?
Le syndic est désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi.
Le choix ne devrait pas reposer uniquement sur le montant du forfait annuel. Il convient également d’évaluer la qualité du suivi, la disponibilité du gestionnaire, la transparence des honoraires et la capacité du syndic à assurer une gestion rigoureuse.
Les différentes formes de syndic
Le syndic professionnel
Il s’agit d’un professionnel de l’administration de biens qui doit satisfaire aux conditions réglementaires applicables à son activité, notamment en matière de carte professionnelle, d’assurance et de garantie financière lorsque celle-ci est requise.
Le syndic bénévole
Un copropriétaire peut exercer les fonctions de syndic sans recourir à un professionnel. Il doit néanmoins assumer les obligations administratives, comptables et juridiques attachées à cette fonction.
Les frais nécessaires qu’il engage peuvent être remboursés. Une rémunération de son activité est également possible dans les conditions prévues par les textes.
Le syndic coopératif
Dans ce mode d’organisation, la copropriété fonctionne avec un conseil syndical et un syndic choisi parmi ses membres, selon les dispositions légales applicables. Il permet aux copropriétaires de participer directement à la gestion.
Comment se déroule la désignation ?
La désignation du syndic intervient en assemblée générale. Le projet de contrat doit être communiqué aux copropriétaires avec la convocation afin qu’ils puissent comparer les propositions.
En principe, la nomination du syndic relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le mécanisme de second vote prévu par l’article 25-1 peut permettre, lorsque ses conditions sont réunies, un nouveau vote à la majorité de l’article 24.
Le mandat est conclu pour une durée déterminée. Il ne faut donc pas considérer que le syndic est nommé indéfiniment.
Lorsqu’un changement de syndic est envisagé, il est prudent d’anticiper la consultation des candidats, l’examen des contrats et l’organisation de la transmission des documents et des fonds de la copropriété.
Quels critères retenir ?
Avant de voter, les copropriétaires peuvent notamment examiner :
- le coût annuel total du contrat ;
- les prestations comprises dans le forfait ;
- les tarifs des prestations particulières ;
- les horaires et les moyens de contact du gestionnaire ;
- la fréquence des visites de l’immeuble ;
- la qualité du suivi des travaux et des sinistres ;
- la clarté des comptes rendus et des documents comptables ;
- les modalités de mise à disposition des documents en ligne.
À retenir : le meilleur syndic n’est pas nécessairement le moins cher. Il faut comparer le coût global, les services réellement fournis et la qualité du suivi.