Le contrat du syndic professionnel est encadré par la réglementation. Il doit respecter le contrat type prévu par les textes.
Cette réglementation vise notamment à rendre les prestations plus lisibles et à limiter les facturations supplémentaires aux prestations particulières autorisées.
Le forfait annuel
Le forfait couvre les prestations courantes de gestion de la copropriété définies par le contrat type. Il comprend notamment la gestion administrative, la comptabilité courante, la préparation et la tenue de l’assemblée générale ordinaire dans les conditions prévues au contrat, ainsi que les missions habituelles d’administration et d’entretien.
Le contrat précise la durée du mandat, les horaires de référence, les modalités de rémunération et les prestations incluses.
Il est important de lire le détail du forfait : deux contrats affichant des prix proches peuvent offrir des modalités de suivi différentes.
Les prestations particulières
Certaines prestations peuvent faire l’objet d’une rémunération complémentaire lorsqu’elles figurent dans la liste réglementaire et sont facturées conformément au contrat.
Il peut notamment s’agir :
- de la préparation et de la tenue d’assemblées générales supplémentaires ;
- de certaines réunions ou visites supplémentaires ;
- de prestations administratives spécifiques liées à un sinistre ;
- de diligences relatives à certains travaux décidés par l’assemblée générale ;
- de certaines prestations liées à des litiges ou à des dossiers particuliers.
La qualification exacte de chaque prestation doit être vérifiée au regard du contrat type et des textes en vigueur. Une tâche relevant déjà du forfait ne doit pas être facturée une seconde fois sous une autre appellation.
Les honoraires liés aux travaux
Les travaux peuvent représenter un poste important de rémunération complémentaire.
Pour les travaux autres que ceux de maintenance courante, des honoraires spécifiques peuvent être proposés. Ils doivent être soumis au vote de l’assemblée générale dans les conditions prévues par la loi et avant leur exécution.
Il est recommandé d’examiner le montant des honoraires, leur mode de calcul et les missions qu’ils couvrent avant de voter les travaux.
Les honoraires ne doivent pas être confondus avec le prix payé à l’entreprise qui réalise les travaux.
Les frais imputables à un copropriétaire
Certaines prestations, notamment certains frais de recouvrement ou documents établis à l’occasion de la vente d’un lot, peuvent être imputées au seul copropriétaire concerné lorsque les textes le prévoient.
Ces frais ne doivent pas être automatiquement répartis entre tous les copropriétaires. Leur fondement, leur montant et les conditions de facturation doivent être vérifiés.
Comment contrôler la rémunération du syndic ?
Pour apprécier le coût réel de la gestion, il est utile de rapprocher :
- le forfait annuel ;
- les prestations particulières facturées ;
- les honoraires liés aux travaux ;
- les frais imputés individuellement à certains copropriétaires ;
- les éventuels frais de tiers engagés pour la copropriété.
Cette analyse permet de comparer les contrats sur une base plus complète que le seul forfait annoncé.
À retenir : le contrat type encadre la rémunération du syndic professionnel. Les prestations complémentaires doivent avoir un fondement réglementaire et contractuel ; les honoraires de travaux doivent être examinés et votés dans les conditions légales.
Conclusion
Une copropriété fonctionne mieux lorsque les responsabilités sont clairement réparties.
Le syndicat des copropriétaires prend les décisions collectives. Le syndic assure la gestion et exécute les décisions dans le cadre de son mandat. Le conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
Le choix du syndic, la lecture attentive de son contrat et le suivi de ses honoraires sont donc des éléments essentiels d’une gestion transparente et maîtrisée.